Trois amies, un grand appartement près des Carmes à Toulouse, une console branchée sur la télé du salon et un tableau partagé pour les courses : la colocation a tout d’une série feel-good. Jusqu’au jour où Léa trouve un poste à Bordeaux et annonce son départ dans six semaines. Les deux autres veulent rester, mais ne savent pas si elles devront payer sa part, ni ce que devient son dépôt de garantie. Les réponses figurent dans le bail, et surtout dans la loi, que peu de colocataires prennent le temps de lire avant de signer.
La colocation, un régime à part
La loi du 6 juillet 1989 définit la colocation comme la location d’un même logement par plusieurs locataires qui en font leur résidence principale, avec un contrat unique ou plusieurs contrats. Le régime ne s’applique pas à la location consentie exclusivement à des époux ou à des partenaires de pacs au moment de la signature : la colocation entre amies en relève donc pleinement. Pour un autre type de logement, découvrez la résidence LOCAMA élue meilleure résidence étudiante.
Lorsque la colocation repose sur plusieurs contrats, la somme des loyers perçus ne peut pas dépasser le loyer applicable au logement, et chaque chambre louée doit offrir au moins 9 mètres carrés et 20 mètres cubes. Les charges peuvent être réglées par provisions régularisées chaque année, ou par un forfait versé avec le loyer, qui ne peut pas être manifestement disproportionné. Pour aménager la chambre et les parties communes, voir comment donner du caractère à son intérieur sans se ruiner.
Pour partir, Léa doit d’abord donner congé au propriétaire, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, par acte de commissaire de justice ou par remise en main propre contre récépissé ou émargement. Le préavis court à compter de la réception. Il est en principe de trois mois en location vide, et réduit à un mois dans certains cas, notamment dans les zones tendues, pour un premier emploi ou une mutation. Ses six semaines d’annonce aux amies ne correspondent donc pas forcément à la date à laquelle elle cesse d’être locataire.
La clause de solidarité, la vraie question
La plupart des baux de colocation contiennent une clause de solidarité : chaque colocataire peut être tenue de payer la totalité du loyer, et pas seulement sa part. C’est une sécurité pour le propriétaire, et un piège pour celle qui part sans y avoir réfléchi. La loi encadre sa durée : la solidarité d’une colocataire qui a donné congé, et celle de la personne qui s’est portée caution pour elle, prennent fin à la date d’effet du congé lorsqu’une nouvelle colocataire figure au bail. À défaut, elles s’éteignent au plus tard six mois après la date d’effet du congé.
Pour Léa, cela veut dire que si ses deux amies ne trouvent personne pour la remplacer, elle reste solidaire du loyer jusqu’à six mois après la date d’effet de son congé. Et si l’une des restantes cesse de payer, le propriétaire peut se retourner contre elle pendant cette période. L’acte de caution, de son côté, doit identifier, sous peine de nullité, la colocataire pour laquelle l’extinction de la solidarité met fin à l’engagement du garant. Les mécanismes de cette clause sont détaillés dans le guide consacré à la clause de solidarité en colocation.
Le dépôt de garantie et l’état des lieux
Le dépôt de garantie ne peut pas dépasser un mois de loyer hors charges en location vide. Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise des clés, déduction faite des sommes restant dues. En colocation, le départ d’une seule occupante ne coïncide pas avec la remise des clés du logement, qui reste occupé par les autres. Le sort de sa part se règle donc le plus souvent à l’amiable : la nouvelle colocataire rachète la part de dépôt de Léa, avec l’accord écrit du propriétaire.
L’état des lieux, établi contradictoirement à l’entrée et à la sortie, sert de référence. Une colocation qui a vécu plusieurs départs gagne à faire un point écrit, photos datées à l’appui, à chaque changement d’occupante : c’est la meilleure façon d’éviter que la dernière à partir ne paie pour les rayures laissées par la première. Avant l’état des lieux de sortie, voir comment savoir si les punaises de lit ont disparu.
Une colocation réussie, c’est aussi un bail compris par toutes avant la première soirée jeux. Pour un logement de Haute-Garonne, le déroulement d’une procédure devant le tribunal judiciaire de Toulouse est présenté sur monavocatbailleur.fr.
